Waarop moet u letten als u investeert in een woning of appartement voor verhuur ?
Om u een idee te geven… begin 2020 bedroeg het totaal gezamenlijk vastgoedvermogen van de Belgen bijna 1.600 miljard euro. Een immens bedrag dat door de huidige vastgoedhausse in 2021 enkel nog verder is toegenomen. De meeste economen voorspellen dat de vastgoed investeringsmarkt ook de komende jaren nog verder zal groeien.
Waar moet ik kopen ?
Koopt u een appartement om te verhuren focus dan vooral op stadskernen met in de buurt tal van voorzieningen zoals werkgelegenheid, winkels, scholen en openbaar vervoer. Wees bewust van het feit dat het eigenlijke dorp waar u misschien nu zelf woont hoogstwaarschijnlijk een relatief kleine huurmarkt heeft. Benader de locatie waar uw wilt investeren in vastgoed dus niet vanuit een gevoelsmatig aspect maar eerder vanuit een analytisch standpunt waarbij u vraag en aanbod onder de loep neemt. De kans dat u in de stad een huurder vindt voor uw pand is procentueel vele malen groter dan op het platteland. Koop geen eigendom in een regio met een overaanbod. In grote steden zoals Gent, Antwerpen en Brussel bent u in principe ‘safe’ omdat de vraag naar huurpanden al jarenlang stijgt en de aanbodzijde daar amper kan volgen. Bekijk grotere steden echter nooit als één geheel, maar weet dat er soms heel wat contrast kan zijn tussen de verschillende stadswijken en randgemeenten. Bekijk de locatie ook op lange termijn waarbij u probeert in te schatten of de ligging binnen pakweg tien jaar nog steeds aantrekkelijk is. Bepaalde locaties hebben een opwaarts profiel, maar sommige plaatsen nivelleren ook naar beneden. Weet ook dat het veelal de moeite loont om iets meer te investeren in een wijk in opmars waar uw kans op verhuur groter is.
Wat moet ik kopen… een nieuwbouw of een bestaand pand ?
ls u residentieel vastgoed koopt als belegging is de discussie wat u moet kopen meestal ter herleiden naar twee soorten vastgoed: nieuwbouw of een bestaand pand. Beide categorieën hebben elk hun eigen specifieke voor- en nadelen. Hoe ouder het vastgoed, hoe groter de kans op bijkomende kosten. Onverwachte kosten waarbij u om de haverklap geconfronteerd wordt met een huurder die defecten of gebreken meldt, is een risico dat u als eigenaar absoluut moet vermijden. Met een recent pand bent u grotendeels zorgenvrij.
Een nieuwbouw beschikt algemeen ook over een hoger wooncomfort met een doordachte woonindeling, veel lichtinval en een ruim terras. Recente panden zijn ook energiezuiniger waardoor huurders kunnen profiteren van een lagere energiefactuur. Als vastgoedinvesteerder is de verleiding groot om voor een kant- en klaar nieuwbouwproject te kiezen waarbij u als eigenaar bovendien ook wettelijk beschermd bent door de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer. Daar staat wel tegenover dat in bepaalde regio’s het aanbod van nieuwbouw woningen en appartementen vrij klein is en u voor een nieuw pand doorgaans ook per vierkante meter woonoppervlakte meer zal moeten betalen. Voor een nieuwbouw op plan betaalt u afhankelijk van de situatie 21 procent btw op de constructie en 10 procent registratie op de grond.
Kiest u voor een ouder pand als investeringsvastgoed dan betaalt u in Vlaanderen 10 procent registratiebelasting. Als u er niet tegenop kijkt om extra tijd en geld te investeren in een ouder pand, dan kan u op die manier een mooie meerwaarde realiseren. In tegenstelling tot de nieuwbouwpanden staat de prijs van oudere woningen en appartementen onder druk. In bepaalde regio’s zijn er momenteel zeker koopjes te doen. Wees wel voorzichtig als u van plan bent om te renoveren. Kijk niet alleen naar de staat van het appartement, maar ook naar de staat van het hele gebouw. Om onaangename verrassingen te vermijden vergewis u voorafgaand altijd van mogelijkse hangende en dure investeringsdossiers zoals het collectief vernieuwen van de gevel, lift, dak of ramen.
Deze categorie van appartementen is immers bijzonder geliefd op de huurmarkt.